Bail précaire ou bail dérogatoire : ce qu’il faut savoir.
La saison estivale approche et la location de vos locaux commerciaux s’annonce…
Vous vous apprêtez donc à signer votre bail saisonnier. Pas si vite !
Attention à ne pas confondre bail dérogatoire et convention d’occupation précaire (dite couramment à tort bail précaire) !
En effet, un bail précaire est réalisable sous certaines conditions bien définies.
Quid de la convention d’occupation précaire ?
Le propriétaire d’immeubles, Monsieur CRUSTACE, gérant de la SCI SANG ET OR sur CANET EN ROUSSILLON, vous propose des locaux commerciaux pour établir votre activité estivale à vous, Monsieur COQUILLAGE, Président de la SAS BORD DE PLAGE CATALANE.
Il vous convie à la signature d’un bail précaire.
Dans le doute, et avant la conclusion du bail, vous venez nous consulter.
Voilà ce que nous vous conseillons !
Monsieur COQUILLAGE, la conclusion d’un tel bail ne convient pas du tout à la situation.
En effet, votre souhait est celui de louer des locaux commerciaux pour votre boutique de mai à octobre. Or, le bail que Monsieur CRUSTACE envisage ne peut être établi dans cette situation.
CONDITIONS POUR relever d'UN BAIL PRÉCAIRE
Pour conclure un bail précaire ou plutôt une convention d’occupation précaire, vous devez disposer au préalable d’un bail commercial classique.
Ce bail commercial est suspendu suite à des évènements indépendants de votre volonté en tant que locataire et de celle du bailleur en tant que propriétaire ! Tel qu’une destruction de vos locaux, un incendie, un dégât des eaux, un tsunami…
En effet, à ce moment-là, le propriétaire est à même de vous proposer de nouveaux locaux lui appartenant, ou non. Proche du lieu d’exploitation initial de votre activité.
Ce contrat sera sous la forme d’une convention d’occupation précaire, communément appelé bail précaire.
Ce “bail précaire” n’est pas limité dans le temps et sans terme établi.
De plus, il est impératif que dans cette convention d’occupation précaire, le motif de sa réalisation soit décrit stricto sensu.
Les risques du “baiL précaire”
Enfin, sachez que vous n’obtiendrez aucune indemnité d’éviction avec ce type de convention.
Ce bail ne peut être nullement assimilé au statut des baux commerciaux. Et ainsi ne vous donne droit à aucune propriété commerciale.
Vous retrouverez la législation sous l’article L.145-5-1 du Code du commerce.
Monsieur COQUILLAGE, à la question que vous nous poserez : « Et alors, quel bail puis-je signer ? »
Nous vous répondons : «Un bail dérogatoire».
Quid du bail dérogatoire ?
Il est communément appelé bail de courte durée et relève de l’article L.145-5 du Code du commerce.
Ce bail correspond à votre projet d’activité saisonnière. En effet, il vous permet d’exploiter votre boutique sur un temps déterminé sans que cette occupation cumulée ne soit supérieure à trois années consécutives.
Ce type de bail de courte durée convient très bien pour tester un concept, un emplacement, une gamme de produits, ouvrir une boutique éphémère. Avant de s’installer définitivement et de conclure un bail commercial 3/6/9.
Aucune circonstance particulière n’est requise pour la conclusion d’un tel bail.
Seule la rencontre des volontés des parties détermine sa signature.
A la différence de la convention d’occupation précaire, le bail de courte durée a un terme définitif. Il ne peut être résilié par anticipation avant ledit terme. Excepté d’un commun accord avec ou pas, le règlement des loyers restant dus jusqu’au terme.
Il est soumis à une réglementation définie à l’article cité ci-dessus et dans les modalités de la Loi Pinel du 18 juin 2014.
Bail dérogatoire : ce qu'il faut savoir
Voici une astuce pour le locataire et un avertissement pour le propriétaire.
Si le bail dérogatoire atteint une durée cumulée de trois années consécutives.
Et que le locataire se maintient dans les lieux un mois de plus après le terme (soit 36 mois + 1 mois), sans délivrance d’un congé du propriétaire ; alors le locataire pourra prétendre à la transformation du bail dérogatoire en bail commercial.
Si cette requalification est reconnue, et qu’il y a une rupture anticipée dudit bail, sollicitée par le bailleur, alors le locataire pourra obtenir une indemnité d’éviction relevant des conditions du bail commercial.
Ainsi, le bail adapté à votre situation de saisonnier est le bail dérogatoire ou de courte durée.
Ou directement le bail commercial si vous décidez de vous lancer tout au long de l’année et pour neuf années.
Mais ça, c’est une autre histoire !
Service Juridique :
Alexandrine JAMMES
Marine JARYCKI